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Senhorios perdem casas para inquilinos

Os imóveis arrendados que sejam classificados como estando em mau ou péssimo estado de conservação poderão vir a ser adquiridos pelos seus inquilinos independentemente da vontade do proprietário. Para que tal aconteça é preciso que os inquilinos realizem, por sua conta, as obras que o proprietário do imóvel e o município onde este se situa se recusam a fazer, de forma a que o imóvel fique, pelo menos, com um estado de conservação de "médio". O preço que o inquilino terá de pagar pelo imóvel será o valor patrimonial que resultar da avaliação fiscal feita com base no critério do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) antes da realização das obras. Ou seja, com um prémio para o inquilino, já que das avaliações resulta, na prática, um valor inferior ao valor de mercado.

O assunto consta de um dos diplomas regulamentares ao Regime de Arrendamento Urbano. O decreto-lei que aprova o Regime Jurídico das Obras em Prédios, delimita, no entanto, a possibilidade de os imóveis serem adquiridos pelos inquilinos aos contratos de arrendamento realizados antes de 1990.

No diploma, o Governo determina que, sempre que tenha sido atribuído ao imóvel uma classificação de "mau" ou "péssimo" em relação ao seu estado de conservação, o inquilino pode adquirir o imóvel desde que sejam preenchidas duas condições: "o senhorio, a tal intimado, não tenha iniciado as obras dentro do prazo de seis meses, ou tenha declarado não o pretender fazer dentro desse prazo" e o inquilino "tenha solicitado ao município competente a realização de obras coercivas (...) sem que esta as tenha iniciado no prazo de seis meses".

O inquilino poderá ainda adquirir o imóvel "no caso de o senhorio ou o município suspenderem a execução de obras anteriormente iniciadas (...) e não as retomarem no prazo de 90 dias, intimando então o arrendatário ao seu reinicio em prazo não superior a 30 dias".

Satisfeitas que estejam estas condições, o inquilino poderá exercer o direito de aquisição. O inquilino "com direito de aquisição pode exercê-lo, no prazo de um ano a contar da data em que poderia realizar obras, mediante a propositura de acção judicial a tal destinada", lê-se no projecto do Governo.

De seguida, passados 15 dias da colocação da acção, o inquilino terá de depositar o valor devido, ou seja, o montante pelo qual vai adquirir o imóvel e que resulta da avaliação feita pelo fisco com base nos critérios do Imposto Municipal sobre Imóveis. Aqui, o inquilino tem um prémio na medida em que, na prática, desta avaliação resulta um valor que é sempre inferior ao valor de mercado do imóvel.

Após o depósito, a propriedade é transmitida para o inquilino desde que estejam satisfeitas as suas obrigações fiscais, ou seja, esteja pago o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT). Por último, "a sentença declara o cumprimento ou a isenção das obrigações fiscais, e refere a obrigação de reabilitação e manutenção que recaem sobre o adquirente". Isto é, a obrigação de realizar as obras que coloquem o imóvel com um estado de conservação, no mínimo, médio.

Passado este processo, o inquilino (agora proprietário) tem de iniciar as obras num prazo de 120 dias e tem de manter o imóvel com um estado de conservação médio por um período de 20 anos.
Caso estas condições não sejam satisfeitas, o anterior proprietário tem direito à requisição do prédio pelo preço anteriormente pago. O anterior proprietário fica ainda, durante esses 20 anos, com direito de preferência sobre o imóvel. 
in DN - Vítor Costa (17/5/2006)

Nova lei de arrendamento não permite reabilitação 

A Associação de Empresas de Construção e Obras Públicas (AECOPS) considera que o novo regime do arrendamento urbano não reúne as condições necessárias para garantir a reabilitação urbana.
"Como se espera a reabilitação do mercado com aumentos anuais entre 50 e 75 euros e sem quaisquer apoios?", questionou Jorge Alves de Oliveira, da AECOPS, em declarações à Lusa.
Salientando que a reabilitação urbana representa entre 10 e 12% do sector da construção em Portugal, enquanto na média da União Europeia ronda os 40%, Alves de Oliveira defende que a reabilitação é um mercado gerador de emprego, com efeitos positivos na economia. Seria precisa "uma alteração profunda", afirmou, acrescentando que o novo regime fica "claramente aquém" do desejado.
in DN 19/5/2006
Conheça o decreto-lei sobre o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados