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Lei do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)

Contrato de arrendamento - Estabelece os requisitos para os novos contratos

Perguntas mais frequentes - Generalidades

Quando entrou a nova lei em vigor?
A nova Lei entrou em vigor no dia 7 de Setembro de 2006.
A que contratos se vai aplicar a nova Lei?
A nova Lei vai aplicar-se a todos os contratos de arrendamento, tanto os contratos que se celebrarem no futuro como os contratos actualmente em vigor.
Que contratos podem ter as rendas actualizadas?
Podem ser actualizadas as rendas dos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, bem como as rendas dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
Basta que o contrato tenha sido celebrado antes de 1990 (habitacional) ou de 1995 (não habitacional) para que a renda possa ser aumentada?
Depende. No caso de arrendamento para habitação é ainda necessário que o nível de conservação do edifício não seja mau ou péssimo. Nos arrendamentos para fins não habitacionais o nível de conservação serve para determinar o valor da renda actualizada, mas o aumento não depende do estado de conservação.Se os contratos tiverem sido celebrados em 1990 ou em 1995 depende ainda da data em concreto. As datas relevantes são a da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, e a da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
Quem determina o nível de conservação?
O pedido de determinação do nível de conservação é dirigido às Comissões Arbitrais Municipais, a funcionar junto às Câmaras Municipais, e a determinação é efectuada por engenheiro ou arquitecto, usando critérios objectivos fixados em diploma próprio.
O meu contrato é do ano 2000. A renda pode ser actualizada?
Em relação aos contratos de arrendamento para habitação celebrados após a entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, bem como aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados após a da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, apenas haverá lugar à actualização anual da renda nos termos hoje em vigor, os quais se manterão com a nova lei. Essa actualização é feita em função da inflação, e o seu coeficiente é publicado anualmente.
Sou senhorio. Posso aumentar a renda no montante que entender justo?
Não. O aumento da renda está limitado por lei. A renda actualizada resultará da avaliação fiscal do imóvel e do seu nível de conservação. O valor fiscal é multiplicado pelo coeficiente de conservação, e a renda anual actualizada corresponde a 4% do valor obtido. Por exemplo, para um imóvel avaliado em 100.000 euros e em estado de conservação médio (a que corresponde um coeficiente de conservação de 0,9), a renda anual será de 3.600 euros, o que dá uma renda mensal de € 300. Ou seja:100.000 x 0,9 x 0,04 = 3.600
3.600 : 12 = 300
Sou senhorio. O que necessito de fazer para aumentar a renda?
Para actualizar a renda necessita de dois elementos: avaliação do imóvel por parte das Finanças, realizada há menos de três anos, e determinação do nível de conservação. Na posse destes elementos, o senhorio deve comunicar ao inquilino a intenção de actualizar a renda. Essa comunicação pode ser feita por carta registada com aviso de recepção ou ser entregue em mão, devendo neste caso o inquilino apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção. A comunicação deve conter um conjunto de elementos previstos na lei, podendo ser encontrados exemplos neste site (documentação/minutas).
Sou senhorio e pretendo vir a actualizar a renda. Já posso pedir a avaliação fiscal do prédio?
Sim. A nova Lei do Arrendamento Urbano entrou em vigor no dia 28 de Junho de 2006, pelo que já é possível, face à lei actual, pedir ao serviço de Finanças a avaliação fiscal. A existência de uma avaliação fiscal, feita nos termos do Código de Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e efectuada há menos de três anos, é condição para o senhorio poder actualizar a renda. Caso não disponha de uma avaliação já efectuada, poderá pedi-la quando quiser.
Sou senhorio. Posso pôr fim ao contrato de arrendamento, se o mesmo não me convier?
Não. A Lei não permite ao senhorio denunciar o contrato, apenas lhe permite actualizar a renda. O contrato continua apenas a poder terminar nos casos em que já hoje isso pode suceder, por exemplo em caso de incumprimento pelo inquilino ou quando o senhorio necessite do imóvel para habitação.
Sou senhorio. Serei obrigado a fazer obras?
Depende. Se o prédio se encontrar em estado de conservação médio ou superior, não terá de fazer obras. Se ao prédio for atribuído um nível de conservação mau ou péssimo, o inquilino poderá intimá-lo à realização de obras. Se o senhorio não as realizar, o inquilino pode tomar a iniciativa de realização das obras, solicitar à Câmara Municipal a realização de obras coercivas ou comprar o locado pelo valor da avaliação fiscal.
Há ajuda financeira ao senhorio que pretenda realizar obras?
Sim. Legislação especial regula o apoio a conceder ao senhorio que queira reabilitar o seu património.
Sou inquilino e a minha renda pode ser actualizada. Quando terei de pagar o novo valor?
A actualização da renda será feita de modo faseado. O faseamento até se atingir a renda calculada nos termos da lei será feito, em regra, ao longo de 5 anos, nos termos seguintes:
a) Primeiro ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acresce um quarto da diferença entre esta e a renda calculada;
b) Segundo ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem dois quartos da diferença entre esta e a renda calculada;
c) Terceiro ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem três quartos da diferença entre esta e a renda calculada;
d) Quarto ano: aplica-se a renda calculada;
e) Quinto ano: a renda devida é a inicialmente calculada, actualizada de acordo com os coeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado.
O valor correspondente à primeira actualização é devido no terceiro mês seguinte ao da comunicação do senhorio.
Acabo de receber a comunicação da nova renda pelo senhorio. O que posso fazer?
O valor da renda actualizada depende da lei, não podendo o inquilino recusá-lo. Quando muito, caso entenda que a avaliação fiscal do prédio lhe atribuiu um valor demasiado elevado (o que se repercute na renda), poderá solicitar nova avaliação fiscal.
O inquilino tem 40 dias para responder à comunicação do senhorio, invocando circunstâncias que lhe permitam um prazo de faseamento mais longo.
Recebi a comunicação da nova renda pelo senhorio e não me interessa a manutenção do contrato nestas condições. O que posso fazer?
O arrendatário pode, no prazo de 40 dias, denunciar o contrato, devendo desocupar o imóvel no prazo de seis meses e não existindo entretanto alteração da renda.
O meu inquilino não paga a renda há meses. A nova Lei torna mais simples o seu despejo?
Sim. Com a nova lei deixa de ser necessário intentar uma acção judicial declarativa para terminar o contrato, podendo o contrato ser resolvido, ao fim de três meses sem pagamento de rendas, por mera comunicação ao inquilino. A partir dessa comunicação, o inquilino tem três meses para pagar ou abandonar o imóvel.

Perguntas mais frequentes - Arrendamento habitacional

Qual o faseamento da actualização da renda para o arrendamento habitacional?
A regra é a do faseamento em 5 anos. Em alguns casos o faseamento é alargado a 10 anos ou limitado a 2 anos.
Sou inquilino e tenho 65 anos. A minha renda pode ser aumentada?
Sim. A renda pode ser aumentada independentemente da idade do inquilino. No entanto, para pessoas com idade igual ou superior a 65 anos o aumento da renda é feito de forma faseada, ao longo de 10 anos. Este faseamento não depende do rendimento do inquilino.
Sou inquilino e tenho um vencimento de 400 euros. A minha renda pode ser aumentada?
Sim. A renda pode ser aumentada independentemente do rendimento do inquilino. No entanto, para os casos em que o rendimento do agregado familiar do inquilino seja inferior a cinco salários mínimos, o aumento da renda é feito de forma faseada ao longo de 10 anos. O rendimento a considerar é definido em diploma próprio e tem em conta a composição do agregado familiar.
Sou inquilino e sou portador de deficiência. A minha renda pode ser aumentada?
Sim. A renda pode ser aumentada em todos os casos. No entanto, para situações de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, o aumento da renda é feito de forma faseada ao longo de 10 anos.
Sou inquilino e vivo com dificuldades económicas. Terei direito a algum subsídio?
Sim. Terão direito a subsídio de renda os inquilinos cujo agregado familiar receba um rendimento inferior a três salários mínimos ou com idade igual ou superior a 65 anos e cujo agregado familiar receba um rendimento inferior a cinco salários mínimos. O rendimento a considerar é definido em diploma próprio e tem em conta a composição do agregado familiar.
O meu inquilino vive em situação económica muito desafogada. Posso beneficiar desse facto?
Sim. No caso de o agregado familiar do arrendatário dispor de um rendimento superior a 15 salários mínimos (desde que o arrendatário não tenha idade igual ou superior a 65 anos nem grau de deficiência superior a 60%), a actualização da renda é feita de modo mais rápido, sendo o faseamento de apenas dois anos.
O meu inquilino não habita a casa arrendada de modo permanente. Posso beneficiar desse facto?
Sim. No caso de o arrendatário não ter no imóvel a sua residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou alheia, a actualização da renda é feita, em regra, de modo mais rápido, sendo o faseamento de apenas dois anos.
O que acontece em caso de morte do inquilino?
Aqui há regras diferentes para os contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente Lei e para os contratos futuros.
Para os contratos vigentes, em caso de morte do arrendatário o contrato transmite-se para as pessoas seguintes, pela ordem das alíneas:
a) Cônjuge;
b) Pessoa que com ele vivesse em união de facto;
c) Ascendente que com ele vivesse há mais de um ano;
d) Filho ou enteado com menos de um ano de idade ou que com ele vivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
e) Filho ou enteado maior de idade, que com ele vivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.
Não existindo nenhuma destas pessoas o contrato extingue-se, devendo o imóvel ser desocupado no prazo de seis meses.
A casa onde vivo está muito degradada. A minha renda pode ser aumentada?
Não. No caso de o nível de conservação ser mau ou péssimo não pode haver actualização da renda. Só após a realização de obras que permitam a atribuição ao imóvel de um nível mínimo de conservação de médio poderá haver actualização.
A casa onde vivo está em bom estado de conservação, devido a obras feitas por mim. A minha renda pode ser aumentada?
Sim. No entanto, quando o inquilino demonstre que o estado do prédio se deve a obras por si realizadas, aplica-se um coeficiente de actualização mais baixo, o que faz baixar o valor da renda.

Perguntas mais frequentes - Arrendamento não habitacional

Qual o faseamento da actualização da renda para o arrendamento não habitacional?
A regra é a do faseamento em 5 anos.
O faseamento pode ser em 10 anos quando:
a) Existindo no locado um estabelecimento comercial aberto ao público, o arrendatário seja uma microempresa ou uma pessoa singular;
b) O arrendatário tenha adquirido o estabelecimento por trespasse ocorrido há menos de cinco anos;
c) Existindo no locado um estabelecimento comercial aberto ao público, aquele esteja situado em Área Crítica de Recuperação e Reconversão Urbanística (ACRRU);
d) A actividade exercida no locado tenha sido classificada de interesse nacional ou municipal.
No arrendamento não habitacional há sempre lugar a faseamento da actualização?
Não. A nova renda pode ser imediatamente aplicada nos seguintes casos:
a) Quando o arrendatário conserve o local encerrado ou sem actividade regular há mais de um ano;
b) Quando ocorra trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor da lei;
c) Quando, sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50 %, não contando para o efeito as transmissões por herança.
No arrendamento não habitacional, o que acontece em caso de falecimento do arrendatário?
O arrendamento para fins não habitacionais termina com a morte do arrendatário, salvo existindo sucessor que, há mais de três anos, explore, em comum com o arrendatário primitivo, estabelecimento a funcionar no local.
Posso trespassar o meu estabelecimento?
Sim. Continua a ser possível ao dono de um estabelecimento comercial trespassá-lo, sem autorização do senhorio, e mantendo-se o mesmo contrato de arrendamento. Por seu lado, o senhorio continua a ter direito de preferência. No entanto, há consequências especiais da existência do trespasse em relação à transição para a nova Lei. A primeira consequência tem a ver com a actualização da renda, podendo, em caso de trespasse, o senhorio exigir imediatamente o valor actualizado da renda, sem faseamento. A segunda consequência é relativa à duração do contrato. Se o contrato não tiver um prazo de duração determinada, o senhorio, em caso de trespasse após a nova Lei, poderá pôr fim ao contrato de arrendamento mediante um pré-aviso de 5 anos.
Pretendo vir a arrendar uma loja. A nova lei traz muitas alterações em relação à lei actual?
A nova lei dá às partes uma maior liberdade na celebração de contratos de arrendamento não habitacional. Nomeadamente, as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação podem ser livremente estabelecidas pelas partes. Se as partes nada disserem no contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dez anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.

 

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