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Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)

Foi publicada, no passado dia 27 de Fevereiro de 2006, em Diário da República a Lei n.º 6/2006 que instituiu o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), a qual entrou em vigor 120 dias após a sua publicação, isto é, a 28 de Junho de 2006.

O novo diploma vem estabelecer, como principais novidades, a consagração do princípio da liberdade contratual dos novos arrendamentos, a actualização gradual das rendas antigas e a agilização dos mecanismos do exercício do direito ao pagamento atempado das rendas, compreendendo, quatro grandes partes: Alterações Legislativas, Disposições Gerais, Regime transitório e Normas Finais.

As Alterações Legislativas introduzidas em diversos diplomas incidem, essencialmente, sobre o Código Civil, passando o NRAU a estar regulado em sede do regime geral da locação e aplicando-se, excepto quanto às situações que não se encontram ressalvadas pelas disposições transitórias, aos contratos existentes aquando da entrada em vigor do diploma; sobre o Código do Processo Civil, no que respeita às matérias de natureza processual; sobre o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI); sobre o Código do Registo Predial, bem como sobre o diploma que aprovou a reforma de tributação do património- DL n.º 287/2003, de 12 de Novembro. Ao nível das Disposições Gerais são tratadas as questões respeitantes a qualquer contrato de arrendamento, como sejam as normas sobre a forma de comunicação entre as partes, as relativas à consignação em depósito ou a acção de despejo.

O Regime Transitório, além das disposições relativas à aplicabilidade das novas regras, regula a matéria relacionada com a actualização das rendas, incidindo sobre dois grupos de contratos, os contratos celebrados anteriormente a 1990 (arrendamento habitacional) e os contratos anteriores a 1995 (arrendamento comercial) por um lado e, os contratos de arrendamento celebrados após essa data, por outro lado. A principal distinção a estabelecer ao nível dos contratos indicados relaciona-se com o facto da actualização de rendas só existir para os contratos de arrendamento mais antigos.

Por fim, as Normas Finais incidem sobre a aplicação do novo regime jurídico no tempo, prevendo a aprovação de diversos diplomas: Regime jurídico das Obras Coercivas; Definição do conceito fiscal de prédio devoluto;  Regime de determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido;  Regime de determinação e verificação do Coeficiente de Conservação; Regime de atribuição do Subsídio de Renda; Regime do património urbano do Estado e dos arrendamentos por Entidades Públicas e do regime das rendas aplicável; Regime de intervenção dos Fundos de Investimento Imobiliário e dos Fundos de Pensões em programas de renovação e requalificação urbana; Criação do Observatório da Habitação e da Reabilitação Urbana, bem como da Base de Dados da Habitação e Regime jurídico da utilização de espaços em Centros Comerciais.

Para qualquer dúvida sugerimos a consulta do articulado integral deste novo regime jurídico.

Diplomas complementares em vigor a partir de 7 de Setembro de 2006.

Glossário da Nova Lei do Arrendamento URBANO
                                
Agregado Familiar
O arrendatário e o conjunto de pessoas previstos nos artigos 13.º e 14.º do CIRS, que com ele vivam em comunhão de habitação, bem como os ascendentes nas mesmas condições.

Aumento de rendas 
Os aumentos, calculados a partir da diferença entre a renda futura, calculado a partir do valor patrimonial tributário, e a actual, têm de respeitar, contudo, duas condições: primeiro são graduais. Serão de dez anos para mais de 90% dos inquilinos com rendas antigas: todos os que tenham uma idade superior a 65 anos ou que, tendo menos de 65 anos, possuam um RABC mensal inferiores a cinco salários mínimos nacionais; o prazo de transição será menor, de cinco anos, para quem tenha um RABC superior a cinco SMN; e de dois anos, se o RABC for superior a 15 SMN. Em segundo lugar, os aumentos da renda mensal estarão sujeitos a um tecto, que será de 50 euros no primeiro ano e 75 euros no segundo.

Avaliação do imóvel

O imóvel vai ser avaliado em função do código do imposto municipal sobre imóveis, cabendo a avaliação aos técnicos das Finanças. No sítio do Ministério das Finanças (e-financas.gov.pt) pode simular o seu caso particular. A renda futura corresponderá a um doze avos de 4% desse valor, ponderado pelo CC, sendo gradual (dois, cinco e dez anos) a transição entre a actual e futura renda. 

Certificado de Habitabilidade

O documento comprovativo de que os locais arrendados ou destinados a arrendamento para habitação, que não disponham de licença de utilização ou que, dispondo, a sua emissão tenha ocorrido há mais de vinte anos ou há menos de oito, consoante se trate da licença de utilização emitida nos termos do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro ou nos termos do artigo 9º do RAU, reúnem os requisitos mínimos de segurança e de salubridade.

Coeficiente de conservação
 
Este coeficiente (CC) depende do estado de conservação do imóvel. O coeficiente pode ser 0,5 (péssimo), 0,7 (mau) , 0,9 (médio), 1,1 (bom) e 1,2 (excelente) e vai reduzir ou aumentar o valor da avaliação fiscal do imóvel, a partir do qual se calcula a renda. Este coeficiente vai ser calculado por especialistas e desconhecem-se para já os seus critérios.

Dependentes
A pessoa ou o conjunto de pessoas previstas no n.º 4 do artigo 13.º do CIRS, bem como os ascendentes que vivam efectivamente em comunhão de habitação com o arrendatário.

Renda Base Condicionada
A renda base condicionada é um indicador indirecto do nível de preços não especulativos no mercado de habitação.
Este conceito foi introduzido em 1981, pelo Decreto-Lei n.º 148/81, de 4 de Junho, e o seu objectivo foi estabelecer um valor moderado de renda, cujo valor máximo está limitado a uma taxa de rendibilidade do investimento efectuado.
Ou seja, a renda não pode exceder o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa de 8% ao ano sobre o valor do fogo, no ano de celebração do contrato.
A renda condicionada tem sido amplamente utilizada, servindo de patamar para vários fins como sejam: o aumento de renda resultante da realização de obras; o direito a novo arrendamento aos transmissários por morte do primitivo arrendatário; o cálculo da renda apoiada; etc.
O regime jurídico da habitação social com renda apoiada parte da noção já existente de renda condicionada, simplificando a sua fórmula de cálculo, com base no princípio da existência de condições mínimas de habitabilidade.
Assim., a fórmula utilizada para o cálculo da renda base condicionada tem apenas em conta os seguintes factores: área útil do fogo, preço da habitação por metro quadrado e nível de conforto do fogo.
Em consequência da fórmula utilizada para o seu cálculo, esta renda apresenta um valor, que de acordo com estudos efectuados, aponta em termos médios, para cerca de metade do valor de mercado.
Assim, por ser uma renda cujo valor está expurgado de factores especulativos e também pelo facto de ser um conceito há muito utilizado, entendeu-se ser adequado para aplicar na primeira fase do regime de transição com as alterações devidas, em consequência do certificado de habitabilidade.

Rendas congeladas

As rendas que vão ser «descongeladas» são as relativas aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do regime de arrendamento urbano, aprovado em 1990, e, no caso das rendas não habitacionais, nos contratos celebrados antes de 1995. Os aumentos serão sobretudo significativos para as rendas contratadas antes de 1980.

Renda Negociada
A renda negociada resulta de uma negociação entre proprietário e arrendatário em que os dois têm a possibilidade de revelar as suas preferências.
Após a realização das obras necessárias, o proprietário propõe ao arrendatário uma nova renda, que será objecto de contraproposta por parte do arrendatário, podendo acontecer um de dois desfechos:
· O arrendatário e proprietário chegam a acordo quanto à renda, e será esta a vigorar durante o prazo que vierem a acordar;
· As partes não chegam a acordo, e o proprietário terá que indemnizar o arrendatário com base no valor médio das propostas do senhorio e do arrendatário.
A renda negociada tem a vantagem de incentivar o proprietário e o arrendatário na procura de uma renda equilibrada, cujo valor ficará sempre mais baixo do que o preço de mercado, já que o proprietário terá obrigação de indemnizar caso não aceite a renda proposta pelo arrendatário.
Rendimento anual bruto corrigido (RABC)
A soma dos rendimentos de todos os elementos que compõem o agregado familiar corrigida em função do número de dependentes, do grau de incapacidade dos elementos com deficiência e da tipologia da habitação arrendada.

Rendimento do arrendatário
O Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) é o indicador que determina o escalão de transição de rendas em que se situará o inquilino e a elegibilidade ao subsídio de renda. Este indicador corresponde ao rendimento anual bruto do agregado familiardo inquilino, que é posteriormente corrigido segundo diversos factores, como a composição do agregado (levando em conta a presença de dependentes ou deficientes).

Retribuição mínima nacional anual (RMN)
O valor da retribuição mínima mensal garantida (€ 365,60), a que se refere o n.º 1 do artigo 266.º do Código do Trabalho, multiplicado por catorze meses.

Taxa de esforço
O valor em percentagem, resultante da relação entre o rendimento anual bruto corrigido e a retribuição mínima nacional anual.

Renda Base Condicionada
A renda base condicionada é um indicador indirecto do nível de preços não especulativos no mercado de habitação.
Este conceito foi introduzido em 1981, pelo Decreto-Lei n.º 148/81, de 4 de Junho, e o seu objectivo foi estabelecer um valor moderado de renda, cujo valor máximo está limitado a uma taxa de rendibilidade do investimento efectuado.
Ou seja, a renda não pode exceder o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa de 8% ao ano sobre o valor do fogo, no ano de celebração do contrato.
A renda condicionada tem sido amplamente utilizada, servindo de patamar para vários fins como sejam: o aumento de renda resultante da realização de obras; o direito a novo arrendamento aos transmissários por morte do primitivo arrendatário; o cálculo da renda apoiada; etc.
O regime jurídico da habitação social com renda apoiada parte da noção já existente de renda condicionada, simplificando a sua fórmula de cálculo, com base no princípio da existência de condições mínimas de habitabilidade.
Assim., a fórmula utilizada para o cálculo da renda base condicionada tem apenas em conta os seguintes factores: área útil do fogo, preço da habitação por metro quadrado e nível de conforto do fogo.
Em consequência da fórmula utilizada para o seu cálculo, esta renda apresenta um valor, que de acordo com estudos efectuados, aponta em termos médios, para cerca de metade do valor de mercado.
Assim, por ser uma renda cujo valor está expurgado de factores especulativos e também pelo facto de ser um conceito há muito utilizado, entendeu-se ser adequado para aplicar na primeira fase do regime de transição com as alterações devidas, em consequência do certificado de habitabilidade.

Renda Negociada
A renda negociada resulta de uma negociação entre proprietário e arrendatário em que os dois têm a possibilidade de revelar as suas preferências.
Após a realização das obras necessárias, o proprietário propõe ao arrendatário uma nova renda, que será objecto de contraproposta por parte do arrendatário, podendo acontecer um de dois desfechos:
· O arrendatário e proprietário chegam a acordo quanto à renda, e será esta a vigorar durante o prazo que vierem a acordar;
· As partes não chegam a acordo, e o proprietário terá que indemnizar o arrendatário com base no valor médio das propostas do senhorio e do arrendatário.
A renda negociada tem a vantagem de incentivar o proprietário e o arrendatário na procura de uma renda equilibrada, cujo valor ficará sempre mais baixo do que o preço de mercado, já que o proprietário terá obrigação de indemnizar caso não aceite a renda proposta pelo arrendatário.
Rendimento anual bruto corrigido (RABC)
A soma dos rendimentos de todos os elementos que compõem o agregado familiar corrigida em função do número de dependentes, do grau de incapacidade dos elementos com deficiência e da tipologia da habitação arrendada.

Retribuição mínima nacional anual (RMN)
O valor da retribuição mínima mensal garantida (€ 365,60), a que se refere o n.º 1 do artigo 266.º do Código do Trabalho, multiplicado por catorze meses.

Subsídio de renda

Prestação atribuída pela Segurança Social aos inquilinos com rendimentos familiares mensais brutos inferiores a três salários mínimos nacionais (SMN) ou, no caso dos idosos, a cinco SMN. O subsídio cobrirá a diferença entre o limiar da taxa de esforço e a nova renda.

Taxa de esforço
O valor em percentagem, resultante da relação entre o rendimento anual bruto corrigido e a retribuição mínima nacional anual.
Esta taxa corresponde ao limite máximo do peso da renda futura no rendimento do agregado familiar. Em termos práticos, e para a taxa de esforço máxima definida pelo Governo, sempre que a renda represente mais de 30% do rendimento do inquilino, o Estado é chamado a pagar o remanescente.