Denúncia dos contratos de arrendamento (RAU)
Regime Geral/ Regime de Duração Limitada (anterior ao NRAU)
Aquando da celebração de contrato de arrendamento, caso não seja fixado um prazo de duração deste, considerar-se-á o mesmo celebrado pelo prazo supletivo de 6 meses.
Os contratos de arrendamento renovam-se automaticamente a não ser que sejam denunciados no termo do prazo ou da sua renovação.
A questão é saber: Em que situações é possível denunciar este tipo de contratos? Ora, tal depende do regime adoptado.
Casos de denúncia:
Regime Geral:
Pelo Arrendatário – Apenas têm de ser respeitados os prazos de pré aviso.
Pelo Senhorio – A denúncia só pode ser feita por via de acção judicial proposta com a antecedência de 6 meses, nos seguintes casos:
- Quando necessite do prédio para sua habitação, dos seus descendentes em 1º grau ou para aí construir a sua residência ou a daqueles descendentes;
- Quando se proponha ampliar o prédio ou construir novos edifícios em termos de aumentar os locais arrendáveis;
- Quando o prédio esteja degradado e não se mostre aconselhável a respectiva beneficiação ou reparação.
Regime da Duração Efectiva:
(O prazo deste tipo de contratos não pode ser inferior a 5 anos com excepção dos casos de sociedades de gestão e investimento imobiliário e de fundos de investimento imobiliário cujo prazo não pode ser inferior a 3 anos).
Arrendatário e Senhorio - Apenas têm de ser observadas as regras quanto ao prazo e forma de denúncia.
Quanto a prazos e formas de denúncia:
1. Pelo Arrendatário:
1.1. Regime Geral:
A denúncia tem de ser comunicada ao senhorio com a antecedência de (1) 6 meses, (2) 60 dias, (3) 30 dias, (4) 1/3 do prazo relativamente ao fim do prazo do contrato ou da sua renovação, conforme o contrato tenha sido celebrado, respectivamente, por prazo (1) igual ou superior a 6 anos, (2) de um até 6 anos, (3) de 3 meses a 1 ano ou (4) inferior a 3 meses.
1.2. Arrendamento para habitação de duração limitada:
O arrendatário pode denunciar ou revogar a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.
2. Pelo Senhorio:
2.1. Regime Geral:
A denúncia feita pelo senhorio deve ser feita em acção judicial, com a antecedência mínima de 6 meses relativamente ao fim do prazo, mas não obriga ao despejo enquanto não decorrerem 3 meses sobre a decisão definitiva.
É devida ao arrendatário, pela desocupação do prédio para habitação do senhorio, uma indemnização mínima correspondente a 2 anos e meio de renda à data do despejo.
Há alguns casos de transmissão do arrendamento por morte em que o senhorio pode denunciar o contrato.
2.2. Arrendamento para habitação de duração limitada (nunca inferior a 5 anos):
O senhorio pode denunciar este tipo de contratos no fim do prazo ou da sua renovação, mediante notificação judicial avulsa do inquilino requerida com 1 ano de antecedência sobre o fim do prazo ou da sua renovação. Não há lugar ao pagamento de qualquer indemnização ao arrendatário.
Nota: Nos contratos de arrendamento para habitação com duração efectiva tem de ser inserido, no texto escrito do contrato, cláusula que preveja que o arrendamento é celebrado com duração efectiva e o prazo da mesma duração.
Licenças de Utilização como menção especial dos contratos de arrendamento:
Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestado pela licença de utilização, emitida pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada menos de 8 anos antes da celebração do contrato. A existência de licença deve ser referida no próprio texto do contrato de arrendamento.
A mudança de finalidade, deve ser sempre previamente autorizada pela Câmara Municipal, seja através de nova licença, seja por averbamento à anterior.
A inobservância destas regras, por causa imputável ao senhorio, determina a sujeição do mesmo a uma coima não inferior a um ano de renda, salvo quando a falta de licença se fique a dever a atraso que lhe não seja imputável.
Importa ainda referir que o arrendamento não habitacional de locais licenciados apenas para habitação é nulo.
