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Diplomas NRAU reformam arrendamento Imobiliário

Publicada uma das reformas mais esperadas por proprietários e inquilinos:

As novas regras do arrendamento vão lançar no mercado 500 mil fogos que estão desocupados ou sem rentabilidade. Com o aumento da oferta o Executivo espera revitalizar um mercado estagnado.
Os arrendatários que vivam em casas em mau estado de conservação vão poder comprar casa ou os imóveis por um preço definido pelas Finanças. Esta é a principal novidade de um conjunto de diplomas regulamentares que completam a reforma do arrendamento urbano iniciada pelo Governo.
Caso o proprietário e o município não tenham iniciado as obras necessárias à conservação do imóvel no prazo de seis meses, pode o inquilino reclamar a sua compra pelo valor atribuído pelas Finanças.
Caso as obras acabem por afectar outras fracções anexas, os respectivos proprietários podem também manifestar a intenção de compra, iniciando-se assim uma espécie de leilão.

A classificação do estado de conservação dos imóveis (que pode ir de péssimo a excelente) fica a cargo de Comissões Administrativas Municipais (CAM) que deverão existir em todos os municípios.
Segundo o secretário de Estado da Administração Local, Eduardo Cabrita, o Governo está a fazer contactos para que as CAM “entrem em funcionamento logo após a publicação dos diplomas” e algumas câmaras municipais estão já a constituí-las. Estas Comissões poderão funcionar com cinco membros, em vez dos onze inicialmente previstos.

Caso a CAM não esteja constituída em determinada autarquia o próprio município passa a desempenhar as funções daquela comissão, nomeadamente a avaliação do coeficiente de conservação.

Sendo atribuído um grau ‘péssimo’ a determinado prédio, a CAM determina se este pode ser reabilitado ou se deve ser demolido.O grau de conservação de um prédio é determinado por um arquitecto ou engenheiro escolhido aleatoriamente e implica uma visita ao local arrendado e o preenchimento de uma ficha com determinados parâmetros e objectivos.

Os diplomas agora aprovados dizem respeito às CAM, obras em prédios arrendados, determinação de rendimentos e atribuição de subsídios, entre outros aspectos.

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) insere ainda a possibilidade de o senhorio poder actualizar a renda sem que seja determinado o nível de conservação do prédio. Se o senhorio presumir que a casa está em estado de conservação ‘bom’ ou ‘excelente’ precisa apenas de comunicar à CAM que pretende actualizar a renda. A contrapartida é que só pode efectuar a actualização aplicando o coeficiente de conservação 0,9, que corresponde a um nível de conservação ‘médio’. Em casos de arrendamentos habitacionais posteriores a 1990 e arrendamentos comerciais posteriores a 1995. o senhorio pode denunciar o contrato, por motivo de obras estruturais, desde que os inquilinos sejam indemnizados num valor nunca inferior a dois anos de rendas. Em situações anteriores a 1990, o senhorio é obrigado a realojar, em situação análoga, o arrendatário. Caso este o recuse, o senhorio é obrigado a pagar uma indemnização equivalente a 24 salários mínimos (9261 euros, ao valor actual).

Em caso de obras profundas que atinjam unidades de comércio e serviços, o senhorio pode denunciar o contrato se indemnizar o arrendatário em cinco anos de renda ou 60 salários mínimos (23 154 euros).
Este novo regime classifica ainda como devoluto o prédio ou fracção desocupados há mais de um ano, estando obrigados a pagar o dobro do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). A situação de devoluto é identificada pelos municípios com a colaboração de empresas, nomeadamente de telecomunicações, água e luz, que devem identificar a existência de contratos de fornecimentos ou consumo das respectivas casas. Não são consideradas devolutas as fracções destinadas a estadias de curto prazo (férias e outro tipo de uso temporário), bem como, entre outras situações, casas destinadas a residência em território nacional de emigrantes.

Só podem ser arrendados os edifícios ou fracções que tenham a devida licença de utilização, excepto se a construção do edifício for anterior à entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas.

O ministro da Administração Interna, António Costa, salientou que, com este projecto, fica assim “concluído o trabalho da reforma de arrendamento urbano, que foi definida como prioritária no programa do Governo”.A nova Lei do Arrendamento entrou em vigor a 28 de Junho, mas o processo de actualização de rendas anteriores a 1990 fica pendente da promulgação pelo Presidente da República dos diplomas complementares.

Quem ganha mais com a lei é o Fisco
Os senhorios não poderão (quem o puder fazer, como é evidente) aumentar as rendas antigas mais do que 4% relativamente ao valor da avaliação fiscal do imóvel. Retirando a esse aumento os 0,8% (um quinto da renda) para o IMI e os 40% de IRS, os senhorios ficam apenas com 1,9%. A maior parte, ou seja, 2,1% fica para o Fisco.
Miguel Alexandre Ganhão/Cristina Oliveira Silva in CM de 15/6/2006